Das häufigste Instrument der Mietanpassung ist die Indexmiete. Zudem ist auch die Staffelmiete in der Praxis vorzufinden, die nach der letzten Mietrechtsnovelle nun auch zeitlich unbegrenzt möglich ist. Beide Gestaltungsmöglichkeiten beschäftigen die Rechtsprechung regelmäßig und können als „Dauerbrenner“ bezeichnet werden. So entschied etwa der BGH, Urteil vom 26.05.2021, VIII ZR 42/20, dass formularvertragliche Indexmietvereinbarungen zur Wahrung des Transparenzgebots (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) keiner Angabe des Basisjahrs oder der gesetzlichen Wartefrist bedürfen. Mit Urteil vom 12.7.2023, VIII ZR 60/22, äußerte sich der BGH zum Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erteilung von Auskunft gemäß § 556g Abs. 3 BGB im Fall einer Staffelmiete.
Bei langfristigen Mietverträgen besteht auf beiden Seiten ein Interesse an einer planbaren und marktgerechten Miete. Mit diesem Beitrag geben wir Ihnen einen Einblick in die verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten der Mietanpassung und die damit verbundenen Risiken. Der Fokus des Beitrags liegt auf der Index- und der Staffelmiete.
II. Was ist die Indexmiete?
1. Begriff und Rahmenbedingungen
Im Rahmen einer Indexmiete werden künftige Mietanpassungen an die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Mieten können sich daher in der Zukunft nach oben oder - zumindest theoretisch - nach unten entwickeln. Faktisch gibt es seit Einführung des VPI jedoch nur Indexsteigerungen.
Nicht so häufig, aber doch immer wieder findet sich die Formulierung „Mieterhöhung“ anstelle von „Mietanpassung“ in Indexierungsvereinbarungen. Dies kann als unangemessene Benachteiligung im Rahmen der AGB-Verwendung zur Unwirksamkeit der gesamten Mietindexregelung führen und somit die Miete für die Dauer der Restlaufzeit des Mietvertrages „einfrieren“. Leicht verwechselt bei der Vereinbarung einer Indexmiete werden weiterhin Prozent und Prozentpunkte. Einfacher im Umgang sind die Prozentpunkte als Referenz.
Die Indexmiete kann nur schriftlich vereinbart werden. Im Gewerbemietrecht ist zusätzlich eine Mindestlaufzeit von 10 Jahren zu beachten. Auch darf die Miete nicht willkürlich oder unbegrenzt oft erhöht werden. Eine Erhöhung darf grundsätzlich nur einmal im Jahr stattfinden und die letzte Anpassung muss mindestens 12 Monate zurückliegen. Jede Mietanpassung ist – jedenfalls im Wohnmietrecht – von der jeweiligen Partei durch Erklärung in Textform geltend zu machen. Die geänderte Miete gilt dann mit Beginn des übernächsten Monats, nach dem Zugang der Erklärung. Im Gewerbemietrecht kann demgegenüber alles frei vereinbart werden, wie bspw. eine automatische Mietanpassung oder eine Mietanpassung erst mit Geltendmachung für die Zukunft.
Im Wohnraummietrecht gilt bei der Indexmiete die Besonderheit, dass die Mietpreisbremse nicht im Laufe der Mietzeit gilt, sondern nur für die Anfangsmiete bei Anmietung. Während der Mietzeit greift im Hinblick auf die Wohnmiethöhe als einziger legitimer Einwand der Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot gemäß § 134 BGB in Verbindung mit § 5 Abs. 2 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz). Danach ist Voraussetzung, dass infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die Miete die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigt. Es mag durchaus heute vorkommen, dass tatsächlich indexierte Wohnmieten 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die zweite Voraussetzung des Ausnutzens der Zwangslage dürfte aber in der Regel nicht erfüllt sein. Denn dann müsste ein Mietwucher bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses angelegt sein. Die Mietpreisüberhöhung und das Ausnutzen des geringen Wohnangebots müssen nach dem Gesetzestext beide gleichzeitig vorliegen und das knappe Wohnraumangebot kausal für die Mietpreisüberhöhung sein. Der Nachweis wird selten gelingen.
Bei einer wirksam vereinbarten Indexmiete sind z.B. Mieterhöhungen nach einer Modernisierungsmaßnahme (mit Ausnahme von Maßnahmen, die gesetzlich oder behördlich angeordnet worden sind und der Vermieter nicht zu vertreten hat) ausgeschlossen. Außerdem bleibt die Miete bei Änderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete, insbesondere bei der Veröffentlichung eines neuen Mietspiegels, unberührt. Die Indexierung führt in der Praxis zu einem für den Eigentümer vorteilhaften Inflationsausgleich der Miete und sichert somit den Werterhalt der Immobilie. Eine Indexmiete ist besonders attraktiv, wenn der VPI schneller steigt als die ortsübliche Vergleichsmiete, wie wir es derzeit erleben.
2. Spielarten bei der Indexmiete
Die Indexmiete kann sowohl im Wohn- als auch Gewerbemietrecht weitgehend frei vereinbart werden. Es steht den Parteien frei, ob die Indexierung bereits ab Mietbeginn oder erst ab einem späteren Zeitpunkt gilt. Ebenso können die Parteien vereinbaren, auf welcher Basis der jeweilige Vergleich erfolgen soll, ob immer auf Basis der bei Mietbeginn vereinbarten Miete oder, wie es am meisten anzutreffen ist, auf Basis der letzten Anpassung der Miete. Schließlich bleibt auch – je nach Verhandlungsposition – die Anpassung um nur einen Prozentsatz der Veränderung des VPI möglich, wie beispielweise 80/100. Bei Ankermietern sind durchaus auch 50/100 anzutreffen.
III. Was ist die Staffelmiete?
1. Begriff und Rahmenbedingungen
Die Staffelmiete ist eine vertraglich vorgesehene, gestaffelte Mieterhöhung. Im Gegensatz zur Indexmiete steigt die Miete in der Regel um einen fixen Betrag. Gem. § 557a BGB muss eine Mietstaffel jedoch mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Wenn das Mietverhältnis also z.B. am 01.01.2023 begonnen hat, kann sich die Miete i.H.v. 2.000 € mit Wirkung zum 01.01.2024 um 100 € und somit auf 2.100 € erhöhen. Im Wohnmietrecht sind auch bei Staffelmieten allerdings Gebiete mit angespannter Wohnungslage zu beachten: Erhöhungen müssen mit der Mietpreisbremse vereinbar sein und die einzelnen Staffeln dürfen nach §§ 556d, 557a Abs. 4 BGB nicht über 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ein klarer Vorteil der Staffelmiete im Rechtsverkehr ist, dass die Miete sowohl für Mieter als auch Vermieter für die Zukunft vorhersehbar und kalkulierbar bleibt. Mit der Vereinbarung einer Staffelmiete geht ein nur geringer bürokratischer Aufwand einher, da die Anpassung automatisch in bereits bekannter Höhe erfolgt. Dabei ist es besonders vorteilhaft für den Mieter, dass während der Staffelmietlaufzeit keine Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsarbeiten zulässig sind. Ein Aspekt, der für den Eigentümer womöglich von Vorteil ist, könnte aber auch für den Mieter von Nachteil sein: Bei einer Staffelmiete gibt es keine Pflicht zur Einhaltung der allgemeinen Mieterhöhungsgrenze, nach der innerhalb von drei Jahren maximal 15–20 % Erhöhung zulässig sind. Im Wohnmietrecht ist dieser Aspekt allerdings zu vernachlässigen, da hier ohnehin die Mietpreisbremse greift.
2. Spielarten bei der Staffelmiete
Eine Besonderheit der Staffelmiete – jedoch nur im Wohnmietrecht – ist die Möglichkeit der Vereinbarung eines Ausschlusses der ordentlichen Kündigung, wodurch die Dauer des Mietvertrages abgesichert werden kann. Das Kündigungsrecht kann allerdings nur für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Eine vorherige Kündigung ist dann unzulässig. Um für den Mieter eine Kündigung ausnahmsweise trotzdem zuzulassen, ohne dass die Einnahmen durch die Vermietung der Wohnung nennenswert gefährdet sind, eignen sich Nachmieterklauseln. Im Gewerbemietrecht gelten keine Begrenzungen dieser Art.
Eine weitere Gestaltungsmöglichkeit ist die Kombination von Staffel- und Indexmiete. Rechtssicher ist dabei jedoch nur die zeitlich gestufte Kombination. Der Vermieter kann dem Mieter mit der Staffelmiete zu Mietbeginn entgegenkommen. In dem Zeitraum nach Erreichen der letzten Staffel kann anschließend die Indexmiete vereinbart werden. Wer dies nicht schon von Beginn an vereinbaren möchte, kann zumindest im Gewerbemietrecht den Mietvertrag zunächst zeitlich beschränken, um zukünftig neu in die Verhandlungen einzusteigen.
Eine Vermengung der beiden Anpassungsmöglichkeiten ist dagegen jedenfalls angreifbar. So entschied das OLG Brandenburg, Urteil vom 19.08.2009, 3 U 135/08, dass eine Vereinbarung, wonach die Staffelmiete nur das Mindestmaß der Steigerung festlegt, bei höherer Indexsteigerung aber die Indexierung gilt, eine unangemessene Benachteiligung darstellt und folglich insgesamt unwirksam war.
IV. Tipp
In der Praxis bieten sich sowohl die Index- als auch die Staffelmiete an, um die Miethöhe an die konkreten Bedürfnisse und Umstände anzupassen. Gerade in Zeiten außergewöhnlich hoher Indexveränderungen, wie wir sie aktuell erleben, ist die Bedeutung der Indexmiete nicht zu unterschätzen. Obwohl sie sich grundsätzlich in beide Richtungen entwickeln kann, ist sie für die unmittelbare Zukunft faktisch als Mieterhöhungsinstrument einzuordnen. Demgegenüber ermöglicht es die Staffelmiete, die Miete für die Zukunft vorhersehbar und kalkulierbar zu erhöhen. Sie ist daher bei einem besonderen Sicherheitsbedürfnis der Parteien zu bevorzugen, da ihre Entwicklung bei Abschluss des Mietvertrags fixiert wird. Bei der rechtssicheren Gestaltung Ihres Mietvertrages unterstützen wir Sie gerne.
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