Wer einen Anspruch hat – etwa den Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises bei einem Kaufvertrag – muss diesen innerhalb einer bestimmten Frist geltend machen. Ist diese Frist abgelaufen und somit Verjährung eingetreten, gibt es keine Möglichkeit mehr, den Anspruch gegen den Vertragspartner durchzusetzen. Dies kann verheerende Auswirkungen haben, insbesondere im Immobilienkaufrecht, wenn es um hohe Beträge und nicht selten auch um die persönliche Zukunft und Lebensumstände geht. Die im Einzelfall anzuwendende Verjährungsfrist ist jedoch häufig schwer zu ermitteln und beschäftigt regelmäßig die Gerichte. So hatte etwa der BGH im Dezember 2023 zu entscheiden, welcher Verjährungsfrist die Gegenleistung beim Bauträgervertrag unterliegt – hierzu mehr unter II.
In diesem Beitrag wollen wir daher kurz in die komplexen Verjährungsregeln des Immobilienkaufrechts einführen, insbesondere hinsichtlich des Anspruchs auf Kaufpreiszahlung und der gewährleistungsrechtlichen Ansprüche.
I. Grundlagen der Verjährungseinrede
Die Verjährung ist ihrer Natur nach das Recht des Schuldners, die eigentlich geschuldete Leistung an den Gläubiger zu verweigern. Sie vernichtet somit nicht den ursprünglichen Anspruch als solchen, sondern verhindert nur seine Durchsetzbarkeit. Daher kann die Rechtsfolge der verhinderten Durchsetzbarkeit nur dann eintreten, wenn der Schuldner die Einrede der Verjährung auch erhebt, etwa in einem gerichtlichen Verfahren. Tut er dies nicht, verliert er den Prozess, auch wenn der Anspruch eigentlich verjährt ist. Ihrem Zweck nach ist die Verjährungseinrede ein Instrument, welches dem Rechtsfrieden und der Sicherheit im Rechtsverkehr dient. Hier wird der Tatsache Rechnung getragen, dass man sich nach einigen Jahren grundsätzlich darauf verlassen können sollte, nicht plötzlich mit alten Forderungen konfrontiert zu werden.
Die regelmäßige Verjährungsfrist im deutschen Zivilrecht beträgt gemäß § 195 BGB drei Jahre. Sie findet immer dann Anwendung, wenn nicht die Voraussetzungen einer spezielleren Verjährungsnorm erfüllt sind. Nennenswert sind hier im Kontext des Immobilienkaufrechts die zehnjährige Verjährungsfrist bei Rechten an Grundstücken gemäß § 196 BGB sowie die dreißig-, fünf- und zweijährigen Fristen gemäß § 438 BGB aus dem Kaufrecht.
Neben der Dauer der Verjährungsfrist, bereitet auch ihr Beginn häufig Probleme. Zwar beginnt die Frist gem. § 199 Abs. 1 BGB regelmäßig mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den notwendigen Informationen Kenntnis erlangt oder hätte erlangen müssen, doch besonders im Immobilienkaufrecht wird hiervon häufig durch spezialgesetzliche Regelungen abgewichen, sodass eine Generalisierung kaum möglich ist.
II. Kaufpreis
Die Zahlung des Kaufpreises stellt einen zentralen Bestandteil des Immobilienkaufvertrags dar: Während sich der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet, verpflichtet sich der Verkäufer im Gegenzug dazu, das Eigentum an dem Grundstück an den Käufer zu übertragen. Gemäß § 196 BGB verjähren Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung des Inhalts eines solchen Rechts sowie die Ansprüche auf die Gegenleistung in zehn Jahren. Dabei ist zu beachten, dass es sich nur dann um eine Gegenleistung im Sinne des § 196 BGB handelt, wenn diese wechselbezüglich ist, sich also auf die dingliche Leistung des Vertragspartners bezieht. Die Zahlung eines Kaufpreises stellt somit die wechselbezügliche Gegenleistung des Käufers dar und unterliegt der Regelung des § 196 BGB: Der Anspruch auf Kaufpreiszahlung verjährt nach zehn Jahren. Diese Frist beginnt gemäß § 200 Satz 1 BGB zu laufen, wenn der Anspruch entsteht.
Der BGH tendiert zu einer eher weitreichenden Anwendung des § 196 BGB. So entschied er am 07.12.2023 (Az.: VII ZR 231/22) zum Vergütungsanspruch des Bauträgers beim Bauträgervertrag, dass auch dieser Anspruch der zehnjährigen Verjährung des § 196 BGB unterliegt, obwohl er sich neben dem Eigentumserwerb auch auf die Bauleistung bezieht. Die geforderte Wechselbezüglichkeit ist zudem nicht auf vertragliche Ansprüche beschränkt, sondern kann nach der Rechtsprechung des BGH auch bei gesetzlichen Ansprüchen vorliegen, etwa bei der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung gescheiterter Grundstücksverträge (BGH, Urteil vom 07.12.2023 – VII ZR 231/22).
III. Gewährleistung
Wie auch für andere Kaufverträge gelten für Immobilienkaufverträge die Vorschriften der §§ 433 ff. BGB. Ansprüche aufgrund von Mängeln der Kaufsache richten sich somit nach § 438 BGB: Besteht der Mangel in einem dinglichen Recht eines Dritten, aufgrund dessen dieser Herausgabe der Kaufsache verlangen kann, so verjähren entsprechende Gewährleistungsrechte gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 1 BGB in 30 Jahren. Liegen dagegen Mängel an einem Bauwerk vor, insbesondere an der Bausubstanz, so verjähren diese gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB nach fünf Jahren. Unter einem Bauwerk im Sinne dieser Vorschrift ist eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache zu verstehen, etwa ein Haus, aber auch eine Freiland-Photovoltaikanlage oder Golfanlage. Ebenso von § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB umfasst sind Sachen, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden sind und dessen Mangelhaftigkeit verursacht haben. Entsprechend verjähren daher auch Ansprüche wegen mangelhaften Baumaterials nach fünf Jahren. Liegt keiner dieser Sonderfälle vor, so verjähren Gewährleistungsansprüche gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB nach zwei Jahren. Dies gilt für den Immobilienkauf also dann, wenn kein Mangel am Bauwerk oder den Baumaterialien vorliegt, also insbesondere beim Kauf eines unbebauten Grundstücks oder wenn bei Verkauf eines bebauten Grundstücks der Mangel am Grundstück und nicht am Bauwerk auftritt (OLG Hamm, Urteil vom 14.1.2016 – I-22 U 136/11).
Auch der Verjährungsbeginn ergibt sich aus § 438 BGB: Bei Grundstückskäufen beginnt die Frist gemäß § 438 Abs. 2 BGB mit der Übergabe, d.h. mit der einverständlichen Einräumung des unmittelbaren Besitzes. Ausschlaggebend ist, dass der Käufer Grundstück und Gebäude effektiv untersuchen kann, auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses kommt es somit nicht an. Diese Regelung ist jedoch nicht zwingend, es steht den Parteien offen einen anderen Zeitpunkt zu vereinbaren.
Ein Sonderfall liegt dagegen vor, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. In diesem Fall gilt die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist nach § 195 BGB, deren Beginn nach § 199 Abs. 1 BGB voraussetzt, dass der Anspruch entstanden ist und der Käufer von dem Mangel Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt haben müsste. Allerdings kann die so zu ermittelnde Verjährung nicht vor Ablauf von fünf Jahren eintreten, wenn es sich um ein Bauwerk oder Baumaterial im Sinne des § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB handelt.
IV. Was Sie jetzt tun sollten - Unser Tipp
Die Verjährung von Ansprüchen ist ein komplexes Thema mit nicht zu unterschätzenden praktischen Auswirkungen, insbesondere im Immobilienkaufrecht. Umso wichtiger ist es daher die maßgeblichen Verjährungsfristen im Blick zu haben. Dies gilt sowohl hinsichtlich der Verjährung eigener Ansprüche als auch hinsichtlich der Verjährung von Ansprüchen anderer, wenn möglicherweise die Verjährungsreinrede erhoben werden kann.
Selbstverständlich sind wir Ihnen bei der Abwicklung von Immobilienkaufverträgen gerne behilflich und stehen Ihnen jederzeit für eine individuelle Beratung und Einschätzung möglicherweise abgelaufener Verjährungsfristen zur Verfügung.
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