von Fabian Lünsmann
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19. Februar 2025
I. Einleitung Mitten in der Heizperiode ist es an der Zeit, sich mit der auch im gewerblichen Mietrecht geltenden Umlage der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter zu beschäftigen. Mit dem Erhalt der Abrechnungen der Energieversorger und der Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2023, für das die Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter nach dem Kohlendioxid-Kosten-Aufteilungsgesetz (CO2KostAufG) erstmals gilt (Stichtag 01.01.2023), stellt sich in der Beratungspraxis vermehrt die Frage, welche Rechte und Pflichten die Mietvertragsparteien haben, wie diese durchgesetzt werden können und welche rechtlichen und praktischen Schwierigkeiten damit verbunden sind. Im Rahmen des CO2KostAufG geht der Gesetzgeber nunmehr davon aus, dass sich sowohl der Mieter als auch der Vermieter an den Kosten des Energieversorgers aus dem CO2-Zertifikatehandel beteiligen müssen. Bis zur Einführung des CO2KostAufG trug der Mieter als Endverbraucher der Energie diese Kosten allein. Nach dem CO2KostAufG soll nun der Vermieter an diesen Kosten beteiligt werden, da er im Gegensatz zum Mieter den Verbrauch des Gebäudes durch Investitionen in klimaschonende Heizungssysteme und energetischen Sanierungen maßgeblich beeinflussen kann. Der Mieter bleibt als maßgeblicher Verbraucher an den Kosten beteiligt. Nach dem zum Zeitpunkt der Verfassung dieses Beitrags maßgeblichen gesetzlichen Stand kann jede Partei im Regelfall die Tragung von 50% der entstandenen CO2-Kosten durch die jeweils andere Vertragspartei verlangen (§ 8 Abs. 1 und Abs. 2 CO2KostAufG). Diese pauschale Aufteilung ist durch das Fehlen einer detaillierten Datenlage begründet, die für eine differenzierte Aufteilung wie bei Wohngebäuden erforderlich wäre. Langfristig soll die Pauschale durch ein spezifisches Stufenmodell ersetzt werden, sobald eine ausreichende Datenbasis zur energetischen Qualität und Nutzung des Nichtwohngebäudebestandes vorliegt, was 2025 umgesetzt werden soll. Wie die CO2-Kostenüberwälzung im gewerblichen Mietverhältnis im Einzelnen aussehen kann, soll im Folgenden überblicksartig dargestellt werden. II. Anwendbarkeit auf Bestandsverträge Die neue Kostenbeteiligung des Vermieters gilt automatisch für alle Mietverträge über Gebäude, die mit Gas oder Öl beheizt werden, unabhängig davon, ob die Verträge bereits am 01.01.2023 bestehen oder erst danach abgeschlossen werden. Die Neuregelung gilt für alle Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 01.01.2023 beginnen. Ausgenommen sind lediglich Brennstofflieferungen, die bereits nach alter Rechtslage abgerechnet wurden. III. Anwendbarkeit auf Nichtwohngebäude Sachlich gilt das CO2KostAufG sowohl für die Erzeugung von Heizwärme und Warmwasser durch den Verbrauch von Brennstoffen (Gas oder Öl) im Gebäude als auch für die Lieferung von Wärme und Warmwasser unter Verbrauch dieser Brennstoffe in das Gebäude. Der sonstige Verbrauch von Brennstoffen im Gebäude (z.B. Gas zum Kochen, Kühlen oder Produzieren) ist nicht Gegenstand des Gesetzes. Neben der bereits an anderer Stelle erörterten Verteilung der CO2-Kosten auf die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrages findet das CO2KostAufG auch auf Nichtwohngebäude und damit auf gewerbliche Mietverträge Anwendung. Maßgeblich für die Abgrenzung zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden ist jedoch nicht die rechtliche Einordnung des zugrundeliegenden Mietvertrages, sondern die Nutzung des Gebäudes im Sinne des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Im Gegensatz zu Wohngebäuden umfasst der Begriff Nichtwohngebäude alle Gebäude, deren überwiegender Nutzungszweck nicht das Wohnen ist. Hierzu zählen beispielsweise Bürogebäude, Produktionshallen, Einzelhandelsgeschäfte und andere gewerbliche oder öffentliche Nutzungen. Die Regelungen des § 8 CO2KostAufG gelten für alle Mietverhältnisse innerhalb eines solchen Nichtwohngebäudes, unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnraummiete, eine Geschäftsraummiete oder eine andere Nutzungsart handelt. In vielen Fällen wird jedoch die Art des Gebäudes mit der Rechtsnatur des Mietverhältnisses übereinstimmen (z.B. Single-Tenant und rein gewerbliche genutzte Multi-Tenant-Gebäude). Bei gemischt genutzten Gebäuden erfolgt die Abgrenzung anhand der Flächennutzung. Werden mehr als 50 % der Nutzfläche nicht zum Wohnen genutzt, ist das Gebäude als Nichtwohngebäude zu qualifizieren. Diese Definition ist für die Anwendung des CO2KostAufG entscheidend, da sie festlegt, wann die hälftige Aufteilung der CO2-Kosten nach § 8 Abs. 1 CO2KostAufG greift und sich von den Regelungen für Wohngebäude unterscheidet, die ein abgestuftes Modell vorsehen, welches sich am energetischen Zustand des Gebäudes orientiert und damit im Zweifel zum Nachteil des Vermieters wirkt. IV. Erstattungsanspruch Vermieters Im Regelfall wird der Vermieter den Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses auch mit Wärme und Warmwasser versorgen und diesem gegenüber Kosten hierfür abrechnen. Diese Kosten umfassen in Folge des CO2KostAufG auch die durch den Energielieferanten gegenüber dem Vermieter geltend gemachten CO2-Kosten in hälftiger Höhe (§ 8 Abs. 1 CO2KostAufG). Im Rahmen der ordnungsgemäßen Abrechnung hat der Vermieter dem Mieter zunächst die gesamten angefallenen CO2-Kosten für das Gebäude auszuweisen und den hälftigen Vermieteranteil abzuziehen. Handelt es sich um einem Objekt mit mehreren Mietern, hat der Vermieter sodann die verbleibenden CO2-Kosten auf Grundlage der im jeweiligen Mietverhältnis geltenden Vereinbarungen zur Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten unter Berücksichtigung der Bestimmungen der Heizkostenverordnung auf die Mieter zu verteilen. Der Vermieter hat damit eine transparente Abrechnung vorzulegen, die dem Mieter ermöglicht, die Berechnung des auf ihn entfallenden CO2-Kostenanteils im Einzelnen nachzuvollziehen. Der Vermieter muss im Sinne dieser Transparenz bestimmte Kenngrößen aus den Brennstoffrechnungen in die Heizkostenabrechnung übernehmen, weshalb es sich anbietet die Brennstoffrechnungen der Heizkostenabrechnung beizufügen. Dem Mieter steht ein gesetzliches Kürzungsrecht zu, wenn der Vermieter die CO2-Kosten nicht oder fehlerhaft aufteilt oder die für die Berechnung erforderlichen Angaben nicht ordnungsgemäß macht (vgl. § 7 Abs. 4 iVm § 8 Abs. 3 Satz CO2KostAufG). Die Sanktion ermöglicht es dem Mieter, den auf ihn entfallenden Anteil an den Heizkosten um 3 % zu kürzen. Dieses Kürzungsrecht soll sicherstellen, dass der Vermieter seiner Pflicht zur vollständigen und transparenten CO2-Kostenabrechnung nachkommt. Einmal geltend gemacht, bleibt die Kürzung des Heizkostenanteils dauerhaft bestehen und entfällt nicht mehr, selbst wenn der Vermieter die Abrechnung im Nachhinein korrigiert oder ergänzt. Das Kürzungsrecht steht dem Mieter daher auch neben seinem Anspruch auf eine korrekte Abrechnung zu. Der Mieter muss sich also nicht zwischen der Kürzung und der Einforderung einer vollständigen und richtigen Abrechnung entscheiden. Vielmehr hat der Mieter das Recht, die Abrechnung zu kürzen und weiterhin auf einer ordnungsgemäßen Abrechnung zu bestehen. V. Erstattungsanspruch des Mieters Gemäß § 8 Abs. 2 CO2KostAufG hat auch der Mieter der sich selbst mit Wärme oder Warmwasser versorgt, einen Anspruch auf Erstattung von 50 % der Kohlendioxidkosten gegen seinen Vermieter. Dies ist jedenfalls der Fall, wenn der Mieter eine Gasetagenheizung betreibt und eigenständig Gas vom Anbieter bezieht oder eine individuelle Brennstoffversorgung besteht und die CO2-Kosten direkt an den Energielieferanten zahlt (zB bei selbstorganisierter Heizöllieferung für den jeweiligen Mietbereich). Die Höhe des Erstattungsanspruchs richtet sich nach dem hälftigen Anteil des Vermieters an den CO2-Kosten des Mieters. Der Mieter kann anhand der in seiner Rechnung ausgewiesenen CO2-Kosten den auf den Vermieter entfallenden Anteil von 50 % berechnen und diesen Betrag als Erstattung geltend machen. Dabei muss er die Gesamt-CO2-Kosten sowie den Erstattungsbetrag in Geld ausweisen. Dieser Erstattungsanspruch ist binnen zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung seines Brennstoff- oder Wärmelieferanten geltend zu machen. Die Frist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung des Lieferanten beim Mieter und umfasst sämtliche angefallenen CO2-Kosten, unabhängig davon, ob der Brennstoff im Fall der Einlagerung bereits vollständig verbraucht ist. Die Geltendmachung kann in Textform (§ 126b BGB), also unter anderem auch durch E-Mail, erfolgen. Im Rahmen der Geltendmachung sind die entstandenen CO2-Kosten nachvollziehbar darzulegen. Idealerweise erfolgt dies auch hier durch Vorlage einer Kopie der Rechnung des Energielieferanten. Der Vermieter kann den Erstattungsanspruch des Mieters im Rahmen der nächsten Nebenkostenabrechnung verrechnen, muss dies aber nicht. Einer Ankündigung hierüber bedarf es nicht. Die Regelung soll die Abwicklung der Erstattung erleichtern und eine separate Zahlung vermeiden. Die Frist zur Erstattung des Anspruchs beginnt erst mit dem Ablauf der Abrechnungsfrist für die Betriebskostenabrechnung. Falls keine Nebenkostenabrechnung erfolgt, weil eine Nebenkostenpauschale gem. § 556 Abs. 2 S. 1 BGB vereinbart oder keine Betriebskostenumlage vorgesehen ist oder für den Fall, dass keine verrechenbaren Gegenforderungen bestehen, muss der Vermieter den Betrag separat binnen zwölf Monaten ab dem Zugang der Geltendmachung des Erstattungsanspruchs durch den Mieter erstatten. VI. Praxishinweise In der beratenden Praxis haben sich die folgenden Überlegungen als relevant erwiesen: 1. Unwirksamkeit überhöhter Umlagevereinbarungen Vertragliche Vereinbarungen, nach denen der Mieter bei Nichtwohngebäuden mehr als 50 % der CO2-Kosten zu tragen hat, sind unwirksam. Diese Einschränkung schützt den Mieter vor einer einseitigen Abwälzung der CO2-Kostenlast und stellt klar, dass der Vermieter maximal die Hälfte der Kosten auf den Mieter überwälzen darf. Der Vermieter hat jedoch wie bei Wohngebäuden die Möglichkeit, freiwillig einen höheren Anteil der CO2-Kosten oder die gesamten Kosten zu übernehmen, z.B. aus vertraglichen oder marktstrategischen Gründen (z.B. Green-Lease). 2. Heizkostenpauschale Ist eine Heizkostenpauschale vereinbart, stellt sich die Frage, wie die CO2-Kostenverteilung in diesem Fall zu erfolgen hat. Das CO2KostAufG geht von einer verbrauchsabhängigen Erfassung der Heizkosten aus. Bei einer Heizkostenpauschale, bei der keine separate Verbrauchserfassung erfolgt, muss geprüft werden, ob die Pauschale die gesamten CO2-Kosten umfasst oder ob der Mieteranteil separat gemäß der hälftigen Regelung umgelegt wird. Diese Frage bedarf einer genauen Auslegung der jeweiligen vertraglichen Vereinbarung und könnte, je nach Einzelfall, Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden CO2-Kosten haben. 3. Verrechnung des Erstattungsanspruchs des Mieters im laufenden Mietverhältnis Wegen der weit hinausgeschobenen Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs (zwölf Monate bzw. Ablauf der nächsten Abrechnungsfrist) scheidet eine Aufrechnung des Mieters mit der laufenden Miete oder den Nebenkostenvorauszahlungen in der Regel aus, auch wenn kein vertragliches Aufrechnungsverbot besteht, da dies die Fälligkeit des Anspruchs voraussetzt. Die gesetzliche Zahlungsfrist schiebt die Fälligkeit des Anspruchs hinaus (§ 271 Abs. 2 BGB). 4. Belegeinsicht und Zurückbehaltungsrecht Als atypischer Fall der Nebenkostenabrechnung durch den Mieter, ist der Vermieter berechtigt, Einsicht in die Originalbelege des Mieters zu nehmen, um diese nachzuvollziehen (§ 259 Abs. 1 BGB). Die Überlegungen zur Einsichtnahme des Mieters in Abrechnungsbelege der sonstigen Nebenkostenabrechnung des Vermieters sind entsprechend anzuwenden. Demnach kann auch der Vermieter die Leistung der Erstattung solange zurückhalten, wie ihm der Mieter die Originalbelege nicht zugänglich macht. Ein Anspruch auf Übersendung der Originalbelege besteht jedoch nicht. 5. Privilegierung des Vermieters Es sind auch Fälle denkbar, in denen der Vermieter durch öffentlich-rechtliche Vorschriften gehindert ist, das Gebäude energetisch zu modernisieren (z.B. Baudenkmal). In diesen Fällen allein wird der Vermieter gesetzlich hinsichtlich der quotalen Kostentragung privilegiert. Je nach dem Grad der Beschränkung halbiert sich sein Anteil bzw. entfällt dieser vollständig (§ 9 Abs. 1 und 2 CO2KostAufG). Der Vermieter hat dem Mieter diese Privilegierung jedoch spätestens bis zur gegenständlichen Heizkostenabrechnung, auf die er die Privilegierung beziehen will, nachzuweisen. Findet eine Heizkostenabrechnung wegen der Selbstversorgung des Mieters nicht statt, dürfte wohl auf die zwölf monatige Zahlungsfrist abzustellen sein, binnen derer der Vermieter die Privilegierung nachweisen muss. 6. Heizfremder Verbrauch Wie eingangs bereits dargestellt, ist das CO2KostAufG in Bezug auf Brennstoffverbräuche zu heizfremden Zwecken nicht anwendbar. Dieser Ausschluss dient dazu, sicherzustellen, dass nur die CO2-Kosten für Raumwärme und Warmwasseraufbereitung in die Verteilung zwischen Mieter und Vermieter einfließen. Heizfremde Anwendungen, die etwa in der Produktion oder in Großküchen vorkommen, dürfen den Erstattungsanspruch des Mieters nicht erhöhen. Insoweit ist insbesondere bei produzierenden Gewerben und gastronomischen Mietern zu beachten, dass der Mieter den heizfremden Anteil der CO2-Kosten ausweisen und seinen Erstattungsanspruch auf echte CO2-Kosten für Heizung und Warmwasser beschränken muss. Andernfalls wird man die dem Erstattungsanspruch zugrundliegende Abrechnung als nicht ordnungsgemäß ansehen müssen, was den Vermieter zu deren Zurückweisung berechtigt (§ 6 Abs. 3 i.V.m. § 8 Abs. 2 CO2KostAufG). VII. Fazit Die Umlage der CO2-Kosten im Mietverhältnis stellt sowohl aus Vermieter- als auch aus Mietersicht eine zusätzliche bürokratische Hürde im Rahmen der Durchführung der Mietbeziehung dar, die dieses nicht nur unerheblich belasten kann. Zwar verfolgt das CO2KostAufG das hehre Ziel des Klimaschutzes, die damit verbundene zusätzliche Verwaltungsarbeit dürfte aber keinesfalls zur Vereinfachung der Vertragsbeziehung beitragen. Die neuerliche finanzielle Belastung der Vermieter durch den Gesetzgeber dürfte zwar momentan noch keinen zwingenden Anreiz zu energetischen Sanierung von Gebäuden bieten. Mittelfristig dürfte sich dies jedoch durch das Auslaufen der Preisbindung für CO2-Zertifikate im Jahr 2026 ändern, in dessen Folge erhebliche Preissteigerungen und damit auch stark erhöhte CO2-Kosten zu erwarten sind. Dies dürfte die vermieterseitige Abwägung zwischen den erheblichen Kosten einer energetischen Sanierung und den steigenden, aber nicht mit einer Wertsteigerung der Immobilie verbundenen, CO2-Kosten maßgeblich beeinflussen. Welche Investitionen sich hier tatsächlich rechnen, kann und sollte im Einzelfall bestimmt werden. Die betroffenen Mieter müssen energetische Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden, wenn sie ihnen mit einer Frist von drei Monaten vor Beginn ordnungsgemäß angekündigt werden. Für die Dauer der Modernisierungsarbeiten von drei Monaten ist zudem die Minderung der Miete bei Mängeln ausgeschlossen. Darüber hinaus hat der Vermieter das Recht, jedenfalls bei der Sanierung von Wohnraum, die jährliche Miete um bis zu acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten (abzüglich gewährter öffentlicher Fördermittel) zu erhöhen. Bei Nichtwohngebäuden besteht ein einseitiges Mieterhöhungsrecht wegen Modernisierungsmaßnahmen dagegen nur, wenn dies vertraglich vorgesehen ist oder die Parteien hierüber eine gesonderte Vereinbarung treffen. Letztlich sind im Rahmen der gegenseitigen Geltendmachung der Erstattungsansprüche insbesondere die Geltendmachungsfrist, die hinausgeschobene Fälligkeit und die möglichst transparente Abrechnung zu meistern. Zur Bewältigung sind hier weitestgehend die bekannten Grundsätze zum Betriebskostenrecht anzuwenden, wobei das Gesetz jedoch in Teilen Fragen offenlässt. So ist beispielsweise fraglich, wie der im Lagerbestand befindliche Brennstoff, der zukünftig zu heizfremden Zwecken verwendet werden wird, anzusetzen ist. Aktuell ist hier faktisch eine fristgerechte Geltendmachung nicht möglich, da die Angabe bloßer Schätzwerte durch den Mieter keine ordnungsgemäße Abrechnungsgrundlage darstellt. Hier besteht deutlicher Nachbesserungsbedarf seitens des Gesetzgebers. Darüber hinaus bestehen auch verfassungsrechtliche Bedenken vor dem Hintergrund der mit der Umlage der CO₂-Kosten auf den Vermieter bezweckten Lenkung des Vermieters in Richtung einer energetischen Sanierung der Immobilie. Die absolute Höhe der vom Vermieter zu tragenden CO₂-Kosten wird maßgeblich durch den Verbrauch des Mieters bestimmt, den der Vermieter nicht steuern kann. Ob insoweit überhaupt eine wirksame Verhaltenssteuerung erreicht werden kann, ist daher mehr als fraglich und bedarf der Klärung durch das Bundesverfassungsgericht. Die Lenkungswirkung geht jedenfalls dann vollständig verloren, wenn der Vermieter ein energetisch hocheffizientes Gebäude an einen energieverschwenderischen Mieter vermietet. In diesem Fall trägt der Vermieter unabhängig von seinem "erwünschten" Verhalten die Hälfte der CO₂-Kosten und kann sich auf Grund des zwingenden Charakters der Kostenumlage hiervon auch individualvertraglich nicht befreien. Sie möchten mehr dazu erfahren und sich mit uns in Verbindung setzen? Dann füllen Sie gerne unser Kontaktformular aus.