von Fabian Lünsmann
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23. Oktober 2024
Der Bundesrat hat am Freitag, den 18.10.2024 dem Bürokratieentlastungsgesetz IV zugestimmt. Bereits am 26.09.2024 hatte der Bundestag dem Entwurf der Bundesregierung zugestimmt. Damit tritt das Bürokratieentlastungsgesetz IV zum 01.01.2025 in Kraft. Es enthält unter anderem die Abschaffung des gesetzlichen Schriftformerfordernisses nach §§ 550, 578 Abs. 1, 2 BGB für gewerbliche Mietverhältnisse. Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies eine gravierende Änderung der bisherigen Praxis. Nach der Neufassung des § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F. ist der Abschluss von Gewerberaummietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr und die nachträgliche Änderung solcher Mietverträge künftig in Textform (§ 126b BGB) und damit in Form von PDFs, E-Mails und sogar Messenger-Nachrichten möglich. Bislang gilt hier ein strenges, teilweise als überzogen empfundenes Schriftformerfordernis, das durch eine umfangreiche und komplexe Rechtsprechung geprägt ist. I. Bestandsaufnahme Beim Abschluss langfristiger Mietverträge ist bisher zu beachten, dass der Vertrag der Schriftform (§§ 550, 578, 126 BGB) bedarf, wenn er für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr gelten soll. Dies bedeutet bisher in der Regel, dass die Parteien eine einheitliche Vertragsurkunde erstellen müssen, die durch eigenhändige Unterschrift beider Parteien auf ein und derselben Urkunde oder auf zwei gleichlautenden Urkunden geschlossen wird. Dieses Formerfordernis gilt nicht nur für den ursprünglichen Mietvertrag, sondern auch für alle späteren Änderungen und Ergänzungen. Von dieser Regelung kann bislang nur durch die qualifizierte elektronische Signatur der Parteien nach § 126a BGB abgewichen werden, wovon jedoch in der Praxis kaum Gebrauch gemacht wird. Verstöße gegen die Schriftform, auch bei einfachen Vertragsänderungen, haben bislang weitreichende Folgen. Änderungen wesentlicher Vertragsbestandteile, wie z. B. des Vertragsgegenstandes, der Vertragsparteien, des Mietzinses und der Vertragsdauer, sind unter Beachtung der von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Kriterien der Bezugnahme auf den ursprünglichen Mietvertrag vorzunehmen. Darüber hinaus gibt es eine Vielzahl weiterer schriftformbedürftiger Regelungsbereiche, die Potenzial für Verstöße gegen die gesetzliche Schriftform in der von der Rechtsprechung entwickelten Form bieten. Verstößt der Vertrag gegen die gesetzliche Schriftform – in der Regel durch eine nicht schriftformgerechte nachträgliche Änderung oder durch einen vertragsimmanenten Widerspruch – so gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Damit entfällt der Ausschluss der ordentlichen Kündigung ebenso wie die zum Teil sehr langen Laufzeiten von Gewerbemietverträgen. In diesem Fall kann das Mietverhältnis unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Laufzeit von beiden Parteien unter Einhaltung der jeweiligen gesetzlichen Fristen gemäß § 580a BGB vorzeitig gekündigt werden, frühestens jedoch ein Jahr nach Mietbeginn. Diese Strenge beruht auf dem Schutz des neuen Vermieters, der nach § 566 BGB durch den Eigentumswechsel in das Mietverhältnis eintritt. Der Erwerber tritt anstelle des bisherigen Eigentümers und Vermieters in das bestehende Mietverhältnis mit allen Vereinbarungen der bisherigen Vertragsparteien ein. Grund für die Schriftform ist also der Gedanke, dass der neue Vermieter in die Lage versetzt werden soll, alle wesentlichen Rechte und Pflichten unmittelbar aus dem Mietvertrag zu erkennen. Sind wesentliche Vereinbarungen des Mietvertrages nicht schriftlich niedergelegt, soll er das Mietverhältnis vorzeitig kündigen können, um sich vor ungewollten langfristigen Bindungen zu schützen. Es ist jedoch anerkannt, dass die Kündigungsmöglichkeit nicht nur dem Erwerber, sondern auch den ursprünglichen Vertragsparteien zusteht, was den Anwendungsbereich der sogenannten Schriftformkündigung erheblich erweitert. Vor dem Hintergrund, dass die Mietvertragsparteien gerade im Hinblick auf die lange Laufzeit eines Mietvertrages zum Teil erhebliche Investitionen in das Mietobjekt und die damit verbundene Nutzung tätigen (z. B. umfangreicher Ausbau im Einzelhandel zu einem „Flagship-Store“) und gerade der Bestand eines langfristigen Mietvertrages entscheidend für die Finanzierung des Erwerbs sein kann, stellt die vorzeitige Kündigungsmöglichkeit ein erhebliches Risiko dar. II. Neufassung Diese Nachweisfunktion der gesetzlichen Schriftform soll nun durch die einfache Textform gewährleistet werden. Hiernach muss lediglich eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist dabei jedes Medium, das es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben. Es ist damit also nicht mehr notwendig, dass die Parteien dieselbe Vertragsurkunde eigenhändig unterschreiben. Vielmehr kann der Mietvertrag in Textform auch aus mehreren Bestandteilen zusammengesetzt werden. Damit wird die Nutzung von rein elektronischen Vertragsmedien wie PDF und E-Mail möglich. Die Lösungsmöglichkeit bei Verstoß gegen die dann geltende Textform bleibt jedoch grundsätzlich erhalten, da ein nicht der Textform entsprechender Gewerberaummietvertrag wie bisher als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann. III. Kritik Hintergrund der beschlossenen Änderung ist, dass das Schriftformerfordernis für Mietverträge seit geraumer Zeit in der Kritik steht. Kritisiert werden zum einen die hohen formalistischen Anforderungen an den Abschluss und die Änderung von Verträgen sowie die damit verbundenen Kosten für Berater. Zum anderen hat die vorzeitige Kündigungsmöglichkeit bei Schriftformverstößen, die nicht auf den Erwerbsfall beschränkt ist, in der Beratungspraxis teilweise dazu geführt, dass Schriftformmängel von einer Partei geradezu "gesucht" und zu Verhandlungszwecken eingesetzt werden. Dies kann zu erheblichen Störungen des Mietverhältnisses führen. IV. Rezeption Die Lockerung der Formvorschriften bei der Geschäftsraummiete soll mehrere Vorteile bringen. So sollen die formalen Hürden für den Abschluss und die Änderung langfristiger Mietverträge gesenkt und das Verfahren insgesamt vereinfacht und beschleunigt werden. Die eigenhändige Unterschrift beider Parteien auf derselben Vertragsurkunde ist nicht mehr erforderlich. Elektronische Vertragsabschlüsse über E-Mail oder Messenger-Dienste werden problemlos möglich. Bisher bestehende Kündigungsrisiken aufgrund von Schriftformmängeln im Mietvertrag entfallen nach Ablauf der einjährigen Übergangsfrist, was die Verhandlungsmacht in so manchem Mietvertrag neu verteilen dürfte. Das neue Textformerfordernis hat aber auch nicht unerhebliche Nachteile. Wie dargestellt, besteht auch unter der neuen Form eine über den Erwerbsfall hinaus anwendbare Lösungsmöglichkeit bei Verletzung der gesetzlichen Form. Die Kündigung wegen Formverstoßes wird daher das Mittel der Wahl bleiben, um während der Laufzeit des Mietvertrages die eigene Verhandlungsposition durchzusetzen und sich von einem lästig gewordenen Mietverhältnis zu lösen. Die bisherige Schriftform gibt den Käufern von Gewerbeimmobilien Sicherheit über alle bestehenden Vereinbarungen zum Kaufobjekt. Werden künftig Änderungen per E-Mail oder Messenger wirksam, besteht für den Erwerber das Risiko, an unbekannte Vertragsinhalte gebunden zu sein. Die mit der bloßen Textform verbundene Gefahr der Unklarheit über den Vertragsinhalt, insbesondere nach Vertragsänderungen durch die Parteien, besteht umso mehr, als nach längerer E-Mail-Korrespondenz mühsam ausgehandelte Details verloren gehen können, wenn sie nicht mehr in einer Urkunde zusammengefasst werden oder zumindest hinreichend deutlich auf diese Bezug genommen wird. Zudem schwächt die Formerleichterung die neben der Nachweisfunktion gegenüber dem Erwerber bestehende Beweisfunktion der Schriftform. Denn einer lediglich in Textform abgefassten Vertragsurkunde dürfte nicht derselbe Beweiswert zukommen wie einer einheitlichen, der strengen Schriftform genügenden und von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Vertragsurkunde. Die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Vertragsurkunde gilt gerade nicht für einen Mietvertrag, der aus einer Vielzahl von Dokumenten bestehen kann. Nachteilig dürfte sich das Textformerfordernis auch auf den Umfang einer im Erwerbsfall durchzuführenden Due Diligence auswirken. Es dürfte nunmehr stets die gesamte Kommunikation der Vertragsparteien zum Mietvertrag zu prüfen sein, um das Risiko zu minimieren, dass durch übereinstimmende Willenserklärungen in aufeinander bezogenen E-Mails ein unbekannter Nachtrag zustande gekommen ist. Es bleibt daher abzuwarten, ob die wenigen Vorteile der Einführung der Textform in der Praxis tatsächlich überwiegen oder ob sich eine vertraglich vereinbarte qualifizierte Schriftform in Anknüpfung an die bisherige Praxis durchsetzen wird. Das aus den vorgenannten Unsicherheiten resultierende Bestreben der Parteien, diese insbesondere bei Großprojekten durch vertragliche Vereinbarung der Schriftform zu vermeiden, dürfte die mit der Gesetzesänderung verfolgten Reformbestrebungen jedoch insgesamt konterkarieren. V. Handlungsempfehlungen Die Parteien eines gewerblichen Bestandsmietvertrages sollten unter Berücksichtigung der vorgenannten Vor- und Nachteile zunächst für sich abwägen, ob sie an der strengen Schriftform festhalten oder die neue Textform wählen wollen. Für den Fall, dass sich die Parteien für die Beibehaltung der Schriftform entscheiden, ist der Mietvertrag sodann durch einen schriftformgerechten Nachtrag entsprechend zu modifizieren, indem die Anwendbarkeit des § 578 Abs. 1 n.F. individualvertraglich ausgeschlossen und die Beibehaltung der gesetzlichen Schriftform vereinbart wird. Wählen die Parteien die Textform, so sind zwingend Vertragsmanagementprozesse einzurichten und vertraglich zu verankern, die sicherstellen, dass der Vertragsinhalt auch nach Änderungen durch textformkonforme Nachträge jederzeit eindeutig bestimmbar ist. In diesem Zusammenhang sollten die Parteien zwingend vertraglich regeln, dass der Abschluss von Nachträgen nur in einem einheitlichen, der Textform genügenden und von beiden Parteien elektronisch signierten Dokument erfolgt. Der Austausch von Nachtragsentwürfen sollte dabei stets unter dem Vorbehalt des Abschlusses einer solchen Urkunde erfolgen, um den Vertrag nicht bereits durch erste Entwürfe zu ändern. Hinsichtlich bereits bestehender Schriftformverstöße gilt für bestehende Mietverträge eine Übergangsfrist von zwölf Monaten bis zum Ablauf des 31.12.2025. Bis dahin können Mietverträge wegen Schriftformverstößen nach §§ 550 i.V.m. 578 Abs. 1, 2 BGB a.F. noch mit gesetzlicher Frist gekündigt werden (§ 580a BGB). Wann ein zur Kündigung berechtigender Schriftformverstoß vorliegt, ist aber angesichts der hierzu ergangenen umfangreichen Rechtsprechung nicht immer einfach zu bestimmen und kann im Einzelfall erheblichen Beratungsbedarf auslösen. Gerade bei bestehenden Mietverhältnissen sollte daher die Übergangszeit bis zum Jahreswechsel 2025/2026 dringend zur „Neugestaltung“ des eigenen Mietverhältnisses genutzt und hierzu anwaltlicher Rat eingeholt werden. Sie möchten mehr dazu erfahren und sich mit uns in Verbindung setzen? Dann füllen Sie gerne unser Kontaktformular aus.