von Fabian Lünsmann
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7. Mai 2025
Im Koalitionsvertrag "Verantwortung für Deutschland" haben CDU/CSU und SPD auch für das Mietrecht zentrale Weichenstellungen im Hinblick auf ihren Politikwechsel vorgenommen. Einige mietrechtliche Aspekte bleiben unverändert, während andere umfassend angepasst werden. Als Ihre steuerlichen und juristischen Ansprechpartner möchten wir Ihnen in diesem Beitrag die wichtigsten Neuerungen kurz und übersichtlich darstellen und erste Einschätzungen zu praxisrelevanten Auswirkungen geben. I. Verlängerung der Mietpreisbremse Die aktuell bis zum 31.12.2025 befristete Mietpreisbremse soll nach dem Willen der Koalitionäre bis zum 31.12.2029 bestehen bleiben. Damit ist weiterhin Vorsicht bei der Neuvermietung von Wohnungen geboten, die in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegen, für das eine Mieterschutzverordnung besteht. In NRW sind gegenwärtig 57 Städte und Gemeinden von der Mietpreisbremse betroffen. Der Koalitionsvertrag sieht zwar keine direkte Verschärfung der Mietpreisbremse vor, geplant ist jedoch, dass bis Ende 2026 eine Expertengruppe Vorschläge für Bußgelder bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse erarbeiten soll. Bisher sieht das Gesetz eine solche Sanktionierung nicht vor. Derzeit sind Vermieter allein dem Risiko ausgesetzt, dass Mieter eine Anpassung für die Zukunft sowie eine Rückzahlung überzahlter Mieten von bis zu 30 Monaten fordern können, wovon de facto jedoch in der Vergangenheit nur wenige Mieter Gebrauch machten. Für Vermieter ergibt sich demnach auch in Zukunft eine erhöhte Sorgfaltspflicht bei der Zusammensetzung der Miete und insbesondere bei der Dokumentation von Ausnahmen von der Mietpreisbremse bei Vertragsschluss. Es besteht die Möglichkeit, dass das einschlägige gesetzliche Privileg ungewollt beeinträchtigt wird, wenn die Dokumentation gegenüber dem Mieter nicht ausreichend erfolgt. II. Weitergehende Mietenregulierungen Mit dem Koalitionsvertrag kündigen die Koalitionäre weiter die stärkere Regulierung von Wohnraumindexmieten, der möblierten Vermietung und von Kurzzeitvermietungen an. Konkrete gesetzgeberische Schritte sieht der Koalitionsvertrag zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht vor. Eine Möglichkeit wäre, die Indexmieten zu deckeln. Dadurch könnten sie in Zeiten hoher Inflation gegenüber der Staffelmiete an Attraktivität verlieren. Die Regulierung der Vermietung von möblierten Wohnungen durch gesetzliche Vorgaben, wie etwa die Begrenzung von Mietaufschlägen anhand des tatsächlichen Wertes der Möblierung oder durch die Einführung von absoluten Obergrenzen für den Anteil der auf die Möbel entfallenden Miete, ist derzeit noch in Diskussion. Für die im Rahmen der Kurzzeitvermietungen problematisierte Abgrenzung von Wohn- und gewerblicher Nutzung gibt es bereits bewährte rechtliche Maßstäbe, die aus der Rechtsprechung übernommen werden könnten. Es bleibt daher abzuwarten, ob die bisherigen Ausnahmen von der weitreichenden Regulierung des Wohnungsmarktes in Bezug auf die Miethöhe weiter eingeschränkt oder sogar gänzlich ausgeschlossen werden. Erfreulich ist jedenfalls, dass der Koalitionsvertrag keine Vereinbarungen zu einem generellen Mietenstopp oder einer Mietendeckelung enthält, die im Wahlkampf noch zu befürchten waren. III. Modernisierungs- und Nebenkosten Im Rahmen von Gebäudemodernisierungen soll die Grenze für vereinfachte Umlagen der Kosten auf die Mieten (sog. Kleinmodernisierungen) von EUR 10.000,00 auf EUR 20.000,00 angehoben werden, um Anreize für Investitionen den Wohnungsbestand zu setzen. Wie dieses Vorhaben, welches im Zielkonflikt mit der ebenso beabsichtigten Gewährleistung der besseren Bezahlbarkeit der Miete steht, hiermit in Einklang gebracht werden soll, offenbart der Koalitionsvertrag zum jetzigen Zeitpunkt nicht. Die Koalitionäre haben ebenfalls die Intention, die Nebenkostenabrechnungen transparenter zu gestalten. Auch hierzu liegen derzeit noch keine konkreten Umsetzungshinweise vor. Ob auch die Umlagefähigkeit einzelner Nebenkosten eingeschränkt wird, ist derzeit noch offen. In der jüngsten Vergangenheit wurde an dieser Stelle ausführlich über den Wegfall der Umlagemöglichkeit der Grundsteuer diskutiert. IV. Beendigungsmöglichkeiten Aus Sicht des Rechtsanwenders ist bemerkenswert, dass zur Vermeidung von Obdachlosigkeit künftig eine Schonfristzahlung des Mieters auch eine ordentliche Kündigung abwenden können soll. Gemäß höchstrichterlicher Rechtsprechung ist dies bislang nur in Bezug auf eine außerordentliche Kündigung möglich, die in der Praxis häufig mit einer ordentlichen Kündigung verbunden ist, wenn der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Bereits im Koalitionsvertrag der Ampel-Regierung angekündigt, wurde diese Maßnahme jedoch nie umgesetzt. Der Handlungsspielraum der Vermieter bei der Beendigung von Mietverhältnissen soll mit Blick auf die Zahlungsmoral der Mieter zukünftig hierdurch deutlich eingeschränkt werden. Diese Forderung wird nicht nur von Mieterverbänden seit Jahren aufgestellt, sondern auch aus großen Kreisen der Richterschaft unterstützt. Ob dies zum Rechtsfrieden beiträgt und Anreizwirkung zur Schaffung neuen Wohnraums hat, ist jedoch zu bezweifeln. V. Steuerliche Erleichterung für Vermieter Positiv hervorzuheben, wenn auch zum jetzigen Zeitpunkt völlig unkonkret, ist die geplante steuerliche Förderung für Vermieter, die Wohnungen zu günstigen Mieten anbieten. Wann eine Miete als "günstig" gilt und wie genau die steuerliche Begünstigung ausgestaltet wird, bleibt abzuwarten. Aus der Gesamtschau des Koalitionsvertrags lässt sich jedoch vermuten, dass diese Erleichterung, wie anderorts im Koalitionsvertrag gefordert, möglicherweise bei Mieten in angespannten Wohnungsmärkten unter EUR 15,00/qm gelten soll. Die steuerliche Umsetzung bleibt hingegen völlig offen. VI. Unser Fazit Gemäß seiner unverbindlichen Natur bleibt der Koalitionsvertrag - Verantwortung für Deutschland - in vielen Punkten vage, so dass abzuwarten bleibt, inwieweit die Koalitionäre ihrer Verantwortung für die Neubau- und Wohnungsknappheit in Deutschland gerecht werden. Die konkrete Ausgestaltung der vereinbarten Punkte wird entscheidend dafür sein, ob der Immobilienmarkt aus seinem anhaltenden Dornröschenschlaf geweckt werden kann. Ob dabei zusätzliche bürokratische Hürden wie neue Transparenzpflichten und angedachte Bußgelder marktbelebend wirken, darf bezweifelt werden. Die geplanten, wenn auch noch unkonkreten steuerlichen Anreize sind hingegen zu begrüßen. Vermietern und Investoren empfehlen wir, die Umsetzung des Koalitionsvertrages aufmerksam zu verfolgen. Für eine individuelle steuerliche und rechtliche Beratung stehen wir Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung. Füllen Sie gerne hierzu unser Kontaktformular aus.